Apartmanda ortak yaşamı düzenleyen temel belgelerden biri yönetim planıdır. Yönetim biçimi, kullanım amaçları, yönetici ve denetçi ücretleri ile yönetime ilişkin diğer konular bu belgede düzenlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğindedir. [1]
Yönetim planı ile toplantı kararı aynı şey mi?
Yönetim planı, binanın yönetimine ilişkin sürekli kuralları belirler. Kat malikleri kurulu kararları ise belirli gündem maddelerine ilişkin olabilir. Bu nedenle, olağan bir toplantıda çoğunluğun bir öneriyi kabul etmesi yönetim planının kendiliğinden değiştiği anlamına gelmez. Plan değişikliğinde özel karar koşulları dikkate alınmalıdır. Planın düzenlemediği yönetim uyuşmazlıklarında kanun ve genel hükümler uygulanır. (KMK m.28.) [1]
Örneğin, kurulda alınan bir temizlik hizmeti kararı ile yönetim planındaki yönetim biçiminin değiştirilmesi aynı işlem değildir. İşlemin ne olduğu belirlenmeden yalnızca toplantıya katılan kişi sayısına bakılması hatalı sonuç doğurabilir.
Tek apartmanda değişiklik için hangi oran gerekir?
KMK m.28 kapsamındaki genel kurala göre yönetim planını değiştirmek için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Buradaki ölçü, yalnızca toplantıya katılanlar değildir. Kanun, maliklerin mahkemeye başvurma haklarını da saklı tutar. [1]
Plan ve değişiklikleri sonradan malik olanları, yönetici ve denetçileri de bağlar. Değişiklik tarihleri tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir; değişiklik belgeleri yönetim planıyla birlikte saklanır. Bu yüzden kararın alınmasının yanında kayıt işlemlerinin de takip edilmesi önemlidir. (KMK m.28.) [1]
Toplu yapılarda 2026 değişikliği
Hukuken toplu yapı kapsamındaki yerlerde özel hüküm olan KMK m.70 uygulanır. 22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren değişiklik sonrasında, yönetim planı değişikliği için toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tam sayısının üçte ikisinin oyu aranır. Geçici yönetimle ilgili plan hükümleri için de maddede ayrı bir üçte iki kuralı bulunur. Maddeye aykırı yönetim planı hükümleri uygulanmaz. [1] [2]
Dolayısıyla “her apartman ve sitede aynı oran geçerlidir” denilemez. Bir yerin günlük dilde site olarak adlandırılması yerine tapu düzeni, yönetim planı ve toplu yapı statüsü birlikte incelenmelidir.
İşlem öncesi pratik hazırlık
Güncel yönetim planını ve önceki değişiklikleri temin edin. Değişmesi istenen hükmü açıkça belirleyin; yetkili kurul ile uygulanacak çoğunluğu kontrol edin. Alınan kararın, oy hesabının ve kayıt işlemlerinin belgelenmesi sonradan doğabilecek anlaşmazlıkların değerlendirilmesini kolaylaştırır. Bu hazırlık önerileri, kanunun aradığı karar koşullarının yerine geçmez.