Apartman yöneticisi seçerken adayın iletişim becerisi kadar seçimin hukuki usulü de önemlidir. Yöneticiye duyulan güven, kanunun aradığı oy hesabının ve karar kaydının yerine geçmez. Seçimin temel dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesidir. [1]
Yönetici atanması ne zaman zorunludur?
Anagayrimenkulde sekiz veya daha fazla bağımsız bölüm varsa yönetici atanması zorunludur. Burada ölçü, apartmanda yaşayan kişi veya dolu daire sayısı değil, bağımsız bölüm sayısıdır. Bütün bağımsız bölümlerin tek bir kişiye ait olması halinde ise bu malik kanunen yönetici durumundadır. (KMK m.34.) [1]
Sekizden az bağımsız bölümlü bir binada da maliklerin yönetimi düzenlemesi mümkündür. Kanundaki zorunluluk eşiği ile yöneticilik organizasyonu kurabilme imkânı birbirinden ayrılmalıdır.
Yönetici mutlaka ev sahibi mi olmalı?
Kat malikleri yönetimi kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik kurula verebilir. Bu nedenle dışarıdan bir kişinin yönetici seçilmesi, tek başına hukuka aykırılık oluşturmaz. Denetçi seçiminin kuralları ise farklıdır; yöneticilik için geçerli olan dışarıdan seçim imkânı denetçiliğe otomatik olarak taşınmamalıdır. (KMK m.34.) [1]
Hangi çoğunlukla seçilir?
Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğuyla atanır. Sadece toplantıya gelenler arasında en fazla oyu almak, her durumda yeterli değildir. İkinci toplantıda bulunulması da bu özel çoğunluğu ortadan kaldırmaz; KMK m.30 özel yeter sayı hükümlerini saklı tutar. [1]
Bu nedenle oylamadan önce malik ve bağımsız bölüm kayıtları ile arsa paylarının doğru hazırlanması gerekir. Adayın aldığı desteğin iki ölçüt yönünden ayrı ayrı gösterilmesi, seçim tutanağının anlaşılır olmasını sağlar.
Karar ve görev teslimi
Seçim kararı, KMK m.32’deki karar defteri ve imza düzenine uygun kaydedilmelidir. Yeni yöneticiye önceki dönemin kararları, hesap kayıtları ve ilgili belgelerin düzenli bir envanterle teslim edilmesi ise pratik bir yönetim önerisidir. Devir sırasında eksik belgelerin ayrıca belirtilmesi, ileride ortaya çıkabilecek hesap uyuşmazlıklarını azaltmaya yardımcı olur. [1]
Yöneticinin maliklere karşı sorumluluğu KMK m.38’de vekilin sorumluluğuna benzetilmiştir. Dolayısıyla seçim, sınırsız yetki verilmesi anlamına gelmez. Toplu yapılarda hangi kurulun yönetici atayacağı konusunda m.71 ve yönetim planı ayrıca incelenmelidir. Tek apartman için açıklanan seçim süreci, bütün site organizasyonlarına aynı şekilde uygulanmamalıdır. [1]